بررسی تأثیر مؤلفه‌های کالبدی- فضایی مؤثر بر ارزش زمین‌های مسکونی در محله زعفرانیه تهران

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 پژوهشگر دکتری شهرسازی، گروه شهرسازی، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

2 استاد گروه شهرسازی، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

3 دانشیار گروه شهرسازی، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

چکیده

در کشور ما ارزشگذاری بر املاک و مستغلات بهعنوان یکی از مهمترین عناصر سبد خانوارهای شهری، متولی خاصی ندارد و عملاً دفاتر مشاور املاک، سازندگان و مالکین هریک و با توجه به منافع خود ارزش یک ملک را تعیین میکنند. از سوی دیگر ارزش زمین شهری، خود رابطۀ مستقیمی با دسترسی به امکانات کالبدی-فضایی شهر دارد. این مقاله بر آن است تا مؤلفههای کالبدی- فضایی مؤثر بر ارزش زمینهای مسکونی را در محله زعفرانیه شهر تهران، بهعنوان نمونه موردی بررسی کند و در خلال مرور ادبیات موضوع و مصاحبه با کارشناسان، سرمایهگذاران و ساکنین محله، مؤلفههای مستخرج را با استفاده از روش ANp اولویتبندی و وزن دهی نماید. ابزار تحقیق شامل مصاحبه با کارشناسان بخش املاک و تهیه پرسشنامه بوده و جهت حجم نمونه از فرمول کوکران با حجم نمونه 80 نفر و برای تحلیل دادهها از نرمافزارهای SPSSو Excelاستفاده شده است. نتایج نشان میدهد مؤلفههای دید به نقاط اطراف زمین (249/0)، دسترسی به امکانات و فعالیتهای شهری (051/0)، ساختار قطعات زمین (011/0)، آسایش محیطی (065/0)، تصویر ذهنی ساکنین (441/0) و میزان امنیت محیط (228/0) بر قیمت زمینهای مسکونی محله زعفرانیه تأثیر داشتهاند. 

کلیدواژه‌ها


-   ابونوری، اسماعیل، تقی‌نژاد، وحید، و صیامی، علی(1387). برآورد تابع قیمت هدانیک اجاره بها؛ مطالعه موردی شهرهای تبریز و اردبیل. نشریه بررسی‌های بازرگانی، 33، 52-60.
-   خاکپور، براتعلی، و صمدی، رضا (1393). تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقه سه شهر مشهد. نشریه جغرافیا و آمایش شهری- منطقه‌ای، 13، 21-38.
-   خداوردی، پوریا، و معززی مهرطهران، امیر (1395). بازآفرینی شهری (مدل برنامه‌ریزی و مدیریت جریان زندگی). تهران: آزادپیما.
-   رفیعیان، مجتبی، عسگری، علی، و عسگری‌زاده، زهرا (1388). سنجش میزان رضایتمندی سکونتی ساکنان محله نواب. نشریه پژوهش‌های جغرافیای انسانی، 41(67)، 53-68.
-   رفیعیان، مجتبی، تقوایی، علی اکبر، و حسین‌آبادی، مصطفی (1389). سنجش ارزش‌های کیفی فضاهای باز شهری با استفاده از مدل HPMمطالعه موردی: محدوده مسکونی رود-دره ولنجک. نشریه مدیریت شهری، 8(26)، 107-118.
-   زبردست، اسفندیار (1389). کاربرد فرآیند تحلیل شبکه‌ای ANPدر برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای. نشریه هنرهای زیبا، 2(41)، 79-90.
-   صبوری دیلمی، محمدحسن، و شفیعی، سعیده (1391). بررسی ساختارها و متغیرهای تأثیرگذار در بازار مسکن. ماهنامه بررسی مسائل و سیاست‌های اقتصادی، 3، 41-64.
-   فنی، زهره، و دویران، اسماعیل (1387). پژوهشی در بازار زمین و مسکن (مورد شهر زنجان، سال‌های 1378-1386). فصلنامۀ مسکن و محیط روستا، 124.
-   عابدین درکوش، سعید (1394). درآمدی به اقتصاد شهری. تهران: مرکز نشر دانشگاهی.
-   کارمونا، متئو، و دیگران (1389). ارزش طراحی شهری: رویکردی اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی به طراحی شهری (مترجمان: رضا بصیری مژدهی و حمیده فرهمندیان). تهران: انتشارات هله/طحان.
-   کارمونا، متئو، و دیگران (1390). مکان‌های عمومی فضاهای شهری، ابعاد گوناگون طراحی شهری (مترجمان: فریبا قرایی و همکاران). تهران: انتشارات دانشگاه هنر.
-   کرمونا، متئو، هیت، تیم، و تسیدل، استیون (1391). مکان‌های عمومی و فضاهای شهری (مترجمان: مهشید شکوهی، اسماعیل صالحی، فریبا قرائی و زهرا اهری). تهران: انتشارات دانشگاه هنر.
-   مدنی‌پور، علی (1392). طراحی فضای شهری: نگرشی بر فرآیندی اجتماعی و مکانی (مترجم: فرهاد مرتضایی). تهران: سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری تهران. 
 
-   Anderson, S., & West, S. (2006). Open space, Residential Property Values, and Spatial Context. Regional Science and Urban Economics, 36, 773-789.
-   Bello, M. A. (2007). The Influence of Consumers Behavior on the Variables Determining Residential Property Values in Lagos, Nigeria. American Journal of Applied Sciences, 4(10), 774-778.
-   Graaskamp, J. (1989). Fundamentals of Real Estate Development. Washington: Urban Land Institute.
-   Hudson-Wilson, S., Gordon, J., Fabozzi, F., Anson, M., & Giliberto M. (2005).Why Real Estate? And How? Where? And When? Journal of Portfolio Management, Special Issue, 12-25.
-   Jim, C., & Chen, W. Y. (2009). Value of scenic views: Hedonic assessment of private housing in Hong Kong. Landscape and Urban Planning, 91(4), 226-234.
-   Kahraman, E. D., & Kubat, A. S. (2015). The 10th Space Syntax Symposium (SSS10). London: UCL.
-   Kain, J., & Quigley, J. (1972). Measuring the Value of Housing Quality. Journal of the American Statistical Association, 65, 532-548.
-   Keller, G. (2010). How Top Real Estate Agents Tackle Tough Times. New York: Rellek Publishing Partners, Ltd. 
-   Keller, G., Jenks, D., & Papasan, J. (2005). The millionaire Real Estate Investor. New York: Rellek Publishing Partners.
-   Kendall, R., & Tulip, P. (2018). The Effect of Zoning on Housing Prices. Economic Research Department, Reserve Bank of Australia.
-   Kiyosaki, R. (2016). The Real Book of Real Estate: Real Experts, Real Stories, Real Life. New York: Plata Publishing.
-   Mazumdar, S. (2000). Autocratic Control and Urban Design: The case of Tehran, Iran. Journal of Urban Design, 5(3), 317-338.
-   Mcdougall, G. (1976). Local public goods and residential property values: Some Insights and extensions. National Tax Journal, 29, 436-447.
-   Ridker, R. G., & Hening, J. A. (1967). The determinants of residential property values with special References to air pollution. The Review of Economics and Statistics, 49, 246-257.
-   Ross, C., & Giannini, S. (2017). The real estate retirement plan: an investment and lifestyle Solution for Canadians. Ontario: Dundurn Toronto.
-   Tiesdell, S., & Adams, D. (2011). Urban Design in the Real Estate Development Process. West Sussex, UK: Blackwell Publishing.