Questioning the Housing Gap in Iran Understanding the Housing Gap for Low-Income Households in Iran (based on the political economy approach)

Document Type : Original Article

Authors

1 PhD in Architecture, Faculty of Engineering science, University of Leuven, Leuven, Belgium

2 M.A. in Urban Design, Faculty of Architecture and Urbanism, Imam Khomeini International University, Qazvin, Iran

Abstract

The contemporary formal housing market in Iran has been inappropriately commodified at the expense of deprived households and has failed in the provision of affordable decent housing for low-income families. The stock of Iranian housing market has developed significantly during the three last decades. Despite the massive growth of the housing market, there is a large amount of housing needs that are not satisfied appropriately and decently. The increasing proportion of informal settlements in the periphery of the big cities is irrefutable evidence that the affordability of housing in the formal market has declined for families with limited financial resources and that formal policies of affordable housing have further impoverished these families. The informal practices in the housing system have facilitated the provision of housing for low-incomes through unconventional ways. Consequently, the gap in the housing market (i.e. unsatisfied housing needs) has widened. This paper focuses on the last three decades (the period starting from the late 1980s) and looks at the state of the existing housing market. It aims to understand how, within the existing structures and their institutions, the housing system in Iran through its development has failed to address the housing needs of low-income households. In other words, it aims to identify the factors (such as path-shaping agencies or path-dependent institutions facilitated or impeded by some discourses) that have led to the inability of the formal housing system to provide decent and appropriate housing for a substantial part of society. In this paper, we employ the ASID (Agency, Structure, Institution and Discourse) model to study the housing system in Iran. Aside from looking at the development trajectory of the housing system, we point out the most pivotal actors (e.g. real-estate capital, the State and informal practice), institutional dynamics/structural shifts (e.g. regulatory framework, welfare system and family), and dominant discourses (e.g. homeownership and developmentalist ambition) and integrate them in the ASID model. The paper is divided into four main sections. The first section presents methodological and theoretical approach of the research. The second section provides a clear perspective of the existing realities in the housing system and attempts to understand the contemporary trends in this system, identifying the gaps in the housing market. In the third section, we argue that the aggregated consequences of (a) the decisive role of petroleum/real-estate capital in exploiting housing as a commodity for rent speculation, as well as the developmentalist/rentier characteristic of the State that carries out neoliberal strategies and undermines welfare policies to promote de- commodification policies in housing, and the contemporary social demographic change and evolution in the institution of household, which introduces different types of housing demands, explain the failure of the housing system in Iran. The third section provides an analytical argument to evaluate these factors comprehensively, and underlines the role, interest, and strategy of specific actors in Iran’s housing system. The conclusion, the last section, argues that existing relationships among the main actors of Iran’s housing system, structured by economic, social and political dynamics, make this system incapable of providing decent housing for low-income households.

Keywords

Main Subjects

References

اسدی، علی، تهرانیان، مجید، عبدی، عباس، و گودرزی، محسن (1395). صدایی که شنیده نشد: نگرش‌های اجتماعی - فرهنگی و توسعه‌ نامتوازن در ایران گزارشی از یافته‌های طرح «آینده‌نگری».  تهران: نشر نی.
اطهاری، کمال، و یزدانی، فردین (1386). بورژوازی مستغلات ؛ کژ کار کردی جامعه، گژتابی شهر. چشم‌انداز ایران،48، 43- 50.
اطهاری، کمال (1386). بورژوازی مستغلات : مدار نامولد سرمایه. چشم انداز ایران، 47، 38- 42.
اطهاری، کمال (1391). تحلیلی بر وضعیت مسکن.  گسترش ساختمان، 19، 19- 38.
اطهاری، کمال (1396). توسعه ایران در محاق: روایت مسکن. چشم انداز ایران، 105، 93- 100.
اصلانی، پروانه و خسروی، تقوا (1391). تحلیل عوامل مؤثر بر حباب قیمت مسکن در تهران.  پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، 61،  105-132.
انجمن‌جامعه‌شناسی‌ایران (1390).  آسیب‌های اجتماعی ایران (مجموعه مقالات). تهران: آگه.
مهندسین مشاور برنامه‌ریزی توسعه اقتصادی آپادانا (بتا) (1390).  طرح پژوهشی مسکن مهر. تهران: دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی.
پیران، پرویز (1381). بازهم در باب اسکان غیر رسمی: مورد شیرآباد زاهدان. هفت شهر، 9، 7- 24.  
پیران، پرویز (1384). فقر و جنبش‌های اجتماعی در ایران. رفاه اجتماعی،  ۵ ، 9- 18. 
تولایی، نوین و یاری، جلیل. (1390). بررسی عوامل مؤثر بر تمایل به مهاجرت درون شهری در تهران با تأکید بر احساس نابرابری فضایی.  تحلیل اجتماعی نظم و نابرابری، ۳، 110-79.
چگینی، علی (1395). بازی خانه‌ها؛ پیش‌بینی بازار مسکن توسط آقای علی چگینی.  اقتصاد ایران، 207، 14. 
چگینی، علی (1396). بررسی شاخص‌های مسکن. معاونت مسکن و ساختمان، تهران: وزارت مسکن و شهرسازی.
خلیلی‌عراقی، منصور و احمد حسنی (1398). درآمدی بر اقتصاد مسکن. تهران: دانشگاه تهران.
دلفروز، محمدتقی (1399). دولت و توسعه اقتصادی: اقتصاد سیاسی توسعه در ایران و دولت‌های توسعه‌گر. تهران: آگاه.
دو سوتو،  هرناندو (1396). راز سرمایه: چرا سرمایه‌داری در غرب موفق می‌شود و در جاهای دیگر شکست می‌خورد؟ (مترجم: فریدون تفضلی).  تهران: نشر نی.
سعیدی‌راد، ساناز (1394). تأثیر وجود خانه‌های خالی از سکنه بر تعادل بازار مسکن (مطالعه موردی: شهر اصفهان). پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده کارآفرینی هنر و گردشگری، دانشگاه هنر اصفهان.
سلطانی، احسان (1393). روند 20 ساله بازار مسکن و تأثیر آن بر رکود اقتصادی کشور. صنعت نساجی، 250، 76- 82.
سلطانی، احسان (1394). نفت، بودجه و نرخ ارز.  کارآفرین، 117، 8 .
شهلی‌بر، عبدالوهاب (1400).  امکان‌سنجی اجتماعی ایجاد «سکونت سرا» در شهر تهران. تهران: انتشارات همشهری.
شاکری، عباس (1395). مقدمه‌ای بر اقتصاد ایران. تهران: رافع.
صالحی‌امیری، سیدرضا و خدائی، زهرا. (1396). حاشیه‌نشینی و اسکان غیررسمی: چالش‌ها و پیامدها. تهران: ققنوس.
عبدی، عباس (1396). مقدمه‌ای بر پژوهش در جامعه‌شناسی خانواده در ایران. تهران: نشر نی.
عبدی، محمدعلی؛ مهدی‌زادگان، سیما؛ و کردی، فرزانه (1390).  شش دهه برنامه‌ریزی مسکن در ایران (1327 - 1387). تهران: مرکز تحقیقات‌ ساختمان ‌و مسکن.
قاراخانی، معصومه (1390). تحلیل سیاست اجتماعی در ایران (1388-1360ش.). رساله برای دریافت درجه دکتری تخصصی در رشته جامعه‌شناسی سیاسی، دانشگاه تربیت مدرس.
قلی‌زاده، علی‌اکبر و کمیاب، بهناز (1390). بررسی عوامل مؤثر بر تعیین سهم حباب قیمت در بازار مسکن - مطالعه موردی ایران. پژوهشنامه بازرگانی، 58، 174-143.
مرکز آمار ایران (1395). سالنامه آماری کشور- سال 1395؛ فصل دهم: ساختمان و مسکن. مرکز آمار ایران.
مرکز آمار ایران (1397). بررسی و تحلیل آمارهای مسکن و ساختمان. گروه آمارهای مسکن و ساختمان.
مرکز آمار ایران (1398). بررسی روند تغییرات ساختار و ترکیب جمعیت کشور و جمعیت آن تا افق 1430 بر اساس نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395. دفتر جمعیت، نیروی کارو سرشماری، گروه جمعیت و سلامت.
مک‌لیود، تاس (1394).  برنامه‌ریزی در ایران: بر اساس تجارب گروه مشاوره دانشگاه هاروارد در ایران در تهیه برنامه عمرانی سوم (مترجم: علی‌اعظم محمدبیگی). تهران: نشر نی.
ملکی، بهروز (1395). تحلیل بازار مسکن ایران. تهران: سازمان مدیریت صنعتی.
ملکی، بهروز (1397). بازار مسکن در تلاطم رونق و رکود. تدبیر، 304، 49- 50.
وزارت راه و شهرسازی (1393). مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن سند راهبردی و چشم‌انداز کلان بخش مسکن در افق 1405.
وزارت راه و شهرسازی (1396).  طرح جامع مسکن (۱۳۹۶ -۱۴۰۵): سند تلفیق.
وزیری زاده، علیرضا (1397). تفاوت نظام مسکن در کشورهای درحال توسعه با تجارب اروپایی، با تأکید بر بازتعریف مفهوم و نقش مسکن اجتماعی در برآوردن نیاز مسکن اقشار کم درآمد. نامه معماری و شهرسازی، 20، 49- 68.
هاروی، دیوید (1387). شهری‌شدن سرمایه: چرخۀ دوم انباشت سرمایه در تولید محیط مصنوع. (مترجم: عارف اقوامی‌مقدم). تهران: نشر اختران.
یزدانی، فردین (1390). قطع وابستگی نظام درآمدی شهرداری‌ها به تراکم مازاد ساختمانی؛ امری سهل و ممتنع، رویکرد اقتصاد سیاسی به نظام درآمدی شهرداری‌ها.  اولین کنفرانس اقتصاد شهری ایران، مشهد، دانشگاه فردوسی مشهد.
Aalbers, M. B., & Christophers, B. (2014). Centering Housing in Political Economy. Housing, Theory and Society, 31, 1–22.
Abramo, P. (2020). The COMP-FUSE City: Informal Land Market and Urban Structure in Latin American Metropolises. In P. Van Den Broeck, A. Sadiq, H. Verschure, F. Moulaert, & M. Quintana (Eds.), Communities, Land and Social Innovation: Land Taking and Land Making in an Urbanising World (18–40). UK: Edward Elgar Pub.
Ball, M. (2014). Rebuilding construction (Routledge revivals): economic change in the British construction industry. NewYork: Routledge.
Barlow, J., & Duncan, S. (1994). Success and failure in housing provision: European systems compared. Elsivier Science Ltd. Oxford: pergamon.
Bashiriyeh, H. (1984). The state and revolution in iran. New York: St. Martin’s press.
Beblawi, H. (2015). The rentier state in the Arab world, in H. Beblawi and L. Giacomo (eds.) The Arab State (85–98), London: Routledge .
Blanc, M. (2004). the Changing Role of the State in French Housing Policies: a Roll-Out Without Roll-Back? European Journal of Housing Policy, 4(3), 283–302. doi: 10.1080/1461671042000307260.
Bourdieu, P. (2005). The social structures of the economy (Translated by Chris Turner). Cambridge: Polity Press.
Cameron, S. (2006). Demologos Working Paper Thematic Synthesis; Housing System. DEMOLOGOS D1.2 Discussion Papers,  1–32.
Chen, Y. L. and Li, W. D. (2012). Neoliberalism, the Developmental State, and Housing Policy in Taiwan, in Park, B.-G., Hill, R. C., and Saito, A. (eds). Locating Neoliberalism in East Asia. Neoliberalizing Spaces in Developmental States (196–224). Chichester: Wiley‐Blackwell.
Christophers, B. (2011). Revisiting the urbanization of capital. Annals of the Association of American Geographers, 101(6), 1347–1364.
Fernandez, R., and Aalbers, M. B. (2016). Financialization and housing: Between globalization and Varieties of Capitalism. Competition and Change, 20(2), 71–88. doi: 10.1177/1024529415623916.
Gao, Z. (2014). A Supply-side Oriented Analysis of Urban (Re)development in China by way of Smith’s Rent Gap Theory. Een aanbod gerichte analyse van stedelijke (her)ontwikkeling in China door middel van Smith’s ‘rent gap’ theorie.
Gotham, K. F. (2009). Creating liquidity out of spatial fixity: The secondary circuit of capital and the subprime mortgage crisis. International journal of urban and regional research, 33(2), 355–371.
-         Hakimian, H. (2008). Institutional Change, Policy Challenges, and Macroeconomic Performance: Case Study of the Islamic Republic of Iran (1979–2004). World Bank Publications - Books, The World Bank Group, number 28004. Washington, DC 20433.
Harloe, M. (1995). The People’s Home? Social Rented Housing in Europe and America. Oxford: Blackwell.
Healey, P. (1991). Models of the development process: A review, Journal of Property Research, 8(3), 219–238. doi: 10.1080/09599919108724039.
Healey, P. (1992). An institutional model of the development process. Journal of Property Research, 9(1), 33–44. doi: 10.1080/09599919208724049.
Healey, P. and Barrett, S. M. (1990). Structure and Agency in Land and Property Development Processes: Some Ideas for Research. Urban Studies, 27(1), 89–103. doi: 10.1080/00420989020080051.
Harvey, D. (1978). The urban process under capitalism: a framework for analysis. International Journal of Urban and Regional Research, 2(1–3), 101–131.
Van Der Heijden, H. (2013). West European Housing Systems in a Comparative Perspective. Amsterdam: IOS Press under the imprint Delft University Press. Available at: http://www.iospress.nl/book/west-european-housing-systems-in-a-comparative-perspective/.
Imani Shamlou, J., Pourjafar,  M. R., and Rafieian, M. (2018). Role of Oil-based Economic Components in Spatial Transformations of Tehran and Tabriz Metropolises. Political Spatial Planning, 1(1). Available at: http://psp.modares.ac.ir/article-42-26898-en.html.
Jessop, B. (2000). The Crisis of the National Spatio-Temporal Fix and the Ecological Dominance of Globalizing. International journal of  urban and regional research, 24(2), 323-360. doi: 10.1111/1468-2427.00251.
Khan, M. (2004). State Failure in Developing Countries and Institutional Reform Strategies, in Tungodden, B., Stern, N., and Kolstad, I. (eds), Toward Pro-Poor Policies. Aid, Institutions, and Globalization (165–195). Oxford University Press and World Bank.
King, R. J. (1989a). Capital switching and the role of ground rent: 1 Theoretical problems. Environment and Planning A, 21(4), 445–462.
King, R. J. (1989b). Capital switching and the role of ground rent: 3 Switching between circuits, switching between submarkets, and social change. Environment and Planning A, 21(7), 853–880.
MacKinnon, D., & Cumbers, A. (2018). An Introduction to Economic Geography: Globalisation, Uneven Development and Place (3rd ed.). Routledge. https://doi.org/10.4324/9781315684284
Mahdavy, H. (1970). The Pattern and Problems of Economic Development in Rentier States: The Case of Iran. In M. A. Cook (Ed.), Studies in the Economic History of the Middle East (428–467). Oxford: Oxford University Press.
Majale, M., Tipple, G., French, M., & Sietchiping, R. (2011). Affordable Land and Housing in Asia, Volume 2. Nairobi.
Malpass, P. (2004). Fifty years of British housing policy: leaving or leading the welfare state? Journal of Housing Policy, 4(2), 209-227.
Malpass, P. (2008). Housing and the New Welfare State: Wobbly Pillar or Cornerstone? Housing Studies, 23(1), 1–19. doi: 10.1080/02673030701731100.
Martinelli, F., Moulaert, F., and Novy, A. (2013). Urban and Regional Development Trajectories in Contemporary Capitalism, Edited by F. Martinelli, F. Moulaert, and A. Novy. London: Routledge.
Moulaert, F. and Jessop, B. (2007). Thematic Synthesis Paper 1 – Agency, Structure, Institutions, Discourse (ASID), Demologos. Available at: demologos.ncl.ac.uk/wp/wp2/ papers/TSP1.pdf.
Moulaert, F., Jessop, B., and Mehmood, A. (2016). Agency , structure , institutions , discourse ( ASID ) in urban and regional development. International Journal of Urban Sciences. doi: 10.1080/12265934.2016.1182054.
Oxley, M. (2000). The future of social housing : learning from Europe. Institute for Public Policy Research. Edited by E. F. on the F. of S. H. Institute for Public Policy Research (London. Institute for Public Policy Research, Forum on the Future of Social Housing.
Paya, A., Raghfar, H., Abdi, A., Poor, D. M., & Fadavi-Ardekani, M. (2016). Social, Economic, Political, and Intellectual Changes in Iran Since 1960s . In H. Tiliouine & R. Estes (Eds.), The State of Social Progress of Islamic Societies: International Handbooks of Quality-of-Life (211–235). Cham: Springer.
Payne, G. K. (2004). The urban housing manual : making regulatory frameworks work for the poor / Geoffrey Payne and Michael Majale, Edited by M. Majale  1958-. London: Earthscan, 2004.
Payne, G., & Majale, M. (2012). The urban housing manual: Making Regulatory Frameworks Work for the Poor. London: Routledge.
Robinson, R. (1979). Housing Economics and Public Policy. London: Macmillan Basingstoke.
Ronald, R., and Doling, J. (2010). Shifting East Asian Approaches to Home Ownership and the Housing Welfare Pillar. International Journal of Housing Policy, 10(3), 233–254. doi: 10.1080/14616718.2010.506740.
Roy, A. (2015). Urban Informality: The Production and Regulation of Space. In James D. Wright (ed.), International Encyclopedia of Social & Behavioral Sciences (818-822). Second Edition, oxford: Elsevier. doi: 10.1016/B978-0-08-097086-8.74051-7.
Salehi Esfahani, H., and Pesaran, M. H. (2008). Iranian Economy in the Twentieth Century: A Global Perspective. Iranian Studies, 42(2), 177-211.
Saunders, P. (1984). Beyond housing classes: the sociological significance of private property rights in means of consumption. International Journal of Urban and regional research, 8(2), 202–227.
Scanlon, K., and Whitehead, C. (2014). Conclusion. Social Housing in Europe, 433–443.
Seabrooke, L. (2009). The politics of housing booms and busts. United Kingdom: Palgrave Macmillan.
Torgersen, U. (1987). Housing: The wobbly pillar under the welfare state. Scandinavian Housing and Planning Research, 4(1), 116–126. doi: 10.1080/02815737.1987.10801428.
Turner, J. C. (1968). Housing Priorities, Settlement Patterns, and Urban Development in Modernizing Countries. Journal of the American Planning Association, 34(6), 354–363. doi: 10.1080/01944366808977562.
URL1:  https://www.amar.org.ir/پایگاه-ها-و-سامانه-ها/سریهای-زمانی/agentType/ViewType/PropertyTypeID/2000
URL2:  https://www.amar.org.ir /داده‌ها-و-اطلاعات-آماری/هزینه-و-درامد-خانوار/هزینه-و-درامد-خانوارهای-شهری#5733976-)
World Bank (1994). World Development Report 1994. Infrastructure for Development, World Development. Oxford and New York: Oxford University Press. doi: 10.1016/S0305-750X(98)90001-8.
Yamada, M., and Hertog, S. (2020). Introduction: Revisiting rentierism—With a short note by Giacomo Luciani. British Journal of Middle Eastern Studies, 47(1) 1–5.
Zebardast, E. (2006). Marginalization of the urban poor and the expansion of the spontaneous settlements on the Tehran metropolitan fringe. Cities, 23(6), 439–454. doi: 10.1016/j.cities.2006.07.001.
Journal of Architecture and Urban Planning
Volume 16, Issue 41
December 2023
Pages 45-71

Files

Share

How to cite

Statistics